Schmerzensgeld für ausrutschenden Mieter

In einem vom Oberlandesgericht Düsseldorf am 7.11.2014 entschiedenen Fall wurde in einem Mietshaus der Keller und das Treppenhaus feucht gewischt. Ein Mieter ging in den Keller und rutschte dort auf dem feuchten Fußboden aus. Er sah darin eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht und forderte vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Die Richter verneinten diesen Anspruch, da ein Mieter immer mit einer Befeuchtung des Bodens rechnen muss. Sowohl mit einer planmäßigen Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als mit einer unplanmäßigen durch andere Nutzer (z. B. nasse Schuhe, abtropfende Regenschirme) hat ein Mieter zu rechnen. Darauf muss er sich einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.

Betriebskostenabrechnung – Schätzung von Verbrauchswerten

Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12.11.2014.

Diesem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Laut Mietvertrag war ein Mieter zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Er errechnete für den Zeitraum 1.8.2010 bis 31.7.2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten in Höhe von ca. 490 €, dessen Rückzahlung er von seinem Vermieter verlangte. Der Vermieter rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12.7.2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten in Höhe von ca. 1.050 € aus, dessen Ausgleich er von dem Mieter verlangt. Der Mieter ist der Auffassung, dass die Abrechnung nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung entspricht, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

Der BGH führte in seiner Begründung aus, dass für die Beurteilung, ob die Abrechnung den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung entspricht, unerheblich ist, dass die angegebenen Verbrauchswerte auf Schätzungen beruhten.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

Die steuerliche Berücksichtigung von Aufwand für ein (leerstehendes) Wohngrundstück als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgibt. Der endgültige Entschluss zu vermieten – also die Einkünfteerzielungsabsicht – kann nach der Rechtsprechung nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven und belegbaren Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden.

Ein besonders lang andauernder Leerstand der Wohnung nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung kann dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Verschulden wegfällt und die im Zusammenhang mit dem Objekt anfallenden Kosten nicht mehr steuerlich berücksichtigt werden.

Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Sind die unternommenen Bemühungen nicht erfolgreich, müssen sowohl geeignetere Wege der Vermarktung gesucht und die Vermietungsbemühungen, beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder durch Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten, intensiviert werden.

Werden hingegen, wie in einem vom Niedersächsischen Finanzgericht (FG) entschiedenen Fall, nur drei Zeitungsannoncen geschaltet, ist dies ein Indiz dafür, dass die Einkünfteerzielungsabsicht fehlt. Dass die Wohnung dann tatsächlich ab 2014 vermietet wurde, lässt nach Auffassung des FG keine Rückschlüsse auf das Streitjahr 2011 zu.

Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter trotz Selbstausstattung durch den Mieter

In zwei vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fällen ging es um die Frage, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden muss, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Meldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen kam der BGH zu dem Entschluss, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ liegt, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmelder erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der Mieter auch daraus, dass das Gesetz dem Vermieter den Einbau von Rauchmeldern auferlegt und der Einbau somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die er nicht zu vertreten hat.

Nutzungsuntersagung als Ferienwohnung in allgemeinen Wohngebieten

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Mecklenburg-Vorpommern hat in mehreren Entscheidungen über die Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung von Nutzungsuntersagungen entschieden, durch die den Eigentümern von Wohnungen in Gemeinden an der Ostseeküste die Vermietung als Ferienwohnungen untersagt wurde.

So entschieden die OVG-Richter, dass die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung in einem Gebiet, das in einem Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt worden ist, rechtswidrig ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist in einem solchen Gebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zugelassen. Ob die Gemeinde bei der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorstellung hatte, rechtlich sei eine Ferienwohnungsnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, ist unerheblich.

Rechtlich spielt es auch keine Rolle, wenn die Eigentümer einer rechtswidrig genutzten Ferienwohnung Kurabgabe an die Gemeinde zahlen oder die Gemeinde oder der Landkreis Kenntnis von dieser Art der Nutzung hat.

Eine vom Landkreis ausgesprochene Erklärung, die rechtswidrige Nutzung zu dulden, lag in den vom OVG entschiedenen Fällen nicht vor. Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde, in den entschiedenen Verfahren der Landkreis, die rechtswidrige Nutzung fest, ist bei Fehlen einer die Ferienwohnnutzung legitimierenden Baugenehmigung in der Regel die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtmäßig.

Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sog. Umweltmängel – hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29.4.2015 eine Grundsatzentscheidung getroffen.

Folgender Sachverhalt lag den Bundesrichtern zur Entscheidung vor: Vor vielen Jahren wurde von einem Ehepaar eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse angemietet. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010 rügten die Mieter gegenüber dem Vermieter Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 %. Der Vermieter hält die Mietminderung für unberechtigt und begehrt die Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern.

Der BGH hat entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen – sog. „Umweltmängel“ – zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können, sodass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache führen können. In den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kann jedoch dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.

Erneuerung einer Einbauküche in einer vermieteten Wohnung

Das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht (FG) hat in seinem Urteil vom 28.1.2015 entschieden, dass eine Einbauküche trotz individueller Planung und Anpassung an die jeweiligen räumlichen Verhältnisse kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut darstellt, die Einbaumöbel und die Arbeitsfläche indes als Gesamtheit zu sehen sind.

Herd und Spüle werden beim erstmaligen Einbau (unselbstständige) Gebäudebestandteile, da sie in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, die für die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken vorausgesetzt werden und ohne die das Gebäude als Wohngebäude unfertig wäre. Die Aufwendungen für den Ersatz solcher Bestandteile sind daher steuerlich sofort abzugsfähig.

Die Aufwendungen für die austauschbaren Elektrogeräte sowie für die Gesamtheit der Einbaumöbel sind hingegen zeitanteilig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen, soweit sie teurer sind als 410 €.

Anmerkung: Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen, da es mit seiner Auffassung möglicherweise von der im Urteil vom 30.3.1990 vertretenen Auffassung des BFH abweicht. Das Revisionsverfahren ist beim BFH unter dem Aktenzeichen IX R 14/15 anhängig.

Verkauf eines Grundstücks unter aufschiebender Bedingung innerhalb der Spekulationsfrist

Mit Urteil vom 10.2.2015 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der aufschiebend bedingte Verkauf eines bebauten Grundstücks innerhalb der gesetzlichen Veräußerungsfrist von 10 Jahren als sog. privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung unterliegt, auch wenn der Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung außerhalb dieser Frist liegt. Private Veräußerungsgeschäfte sind u. a. Verkäufe von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

Im entschiedenen Fall hatte ein Steuerpflichtiger mit Kaufvertrag vom 3.3.1998 ein bebautes Grundstück erworben und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 30.1.2008 veräußert. Der Vertrag wurde unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die zuständige Behörde dieses Grundstück von Bahnbetriebszwecken freistellt, was sie am 10.12.2008 tat. Streitig war, ob der Gewinn aus der Veräußerung des bebauten Grundstücks zu versteuern war, weil die Bedingung in Form der Entwidmung erst nach Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist eingetreten war.

Der BFH entschied dazu, dass ein (zu versteuerndes) privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Für den Zeitpunkt der Veräußerung ist die beidseitige zivilrechtliche Bindungswirkung des Rechtsgeschäfts, das den einen Vertragspartner zur Übertragung des Eigentums auf den anderen verpflichtet, und nicht der Zeitpunkt des Bedingungseintritts entscheidend. Ab dem Vertragsschluss – im Urteilsfall am 30.1.2008 – bestand für keinen der Vertragspartner die Möglichkeit, sich einseitig von der Vereinbarung zu lösen.

Modernisierungskosten für ein Badezimmer anteilig beim Arbeitszimmer absetzbar

Aufwendungen für die Modernisierung des Badezimmers gehören nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster (FG) vom 18.3.2015 anteilig zu den Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer, wenn sie wesentlich sind und den Wert des gesamten Wohnhauses erhöhen. Das häusliche Arbeitszimmer war im Urteilsfall Teil des Betriebsvermögens.

Nach Auffassung des FG sind die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten anteilig – im entschiedenen Fall zu 8 % – dem Arbeitszimmer des Steuerpflichtigen zuzurechnen. Durch die Modernisierung des Badezimmers wurde derart in die Gebäudesubstanz eingegriffen, dass der Umbau den Wert des gesamten Wohnhauses erhöht. Der anteilige Betriebsausgabenabzug ist zudem geboten, um Wertungswidersprüche zu vermeiden. Bei einer späteren Entnahme aus dem Betriebsvermögen würde ein Anteil von 8 % des Gebäudewertes als zu versteuernder Entnahmewert angesetzt.

Die vorgenommene Modernisierung des Badezimmers erhöhe dauerhaft den Gebäudewert und damit auch den Entnahmewert. Außerdem müssten Wertungswidersprüche im Vergleich mit anschaffungsnahen Herstellungskosten vermieden werden. Hätten die Steuerpflichtigen die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung des Wohnhauses durchgeführt, wären die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung anteilig als Aufwendungen des Arbeitszimmers zu berücksichtigen gewesen.

Anmerkung: Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage hat das FG die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen (BFH-Az VIII R 16/15).

Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 15.4.2015 mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.

Im entschiedenen Fall stellte ein Vermieter im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich eine Mietwohnung befand, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um dem Vermieter Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen bezogen die Mieter wieder ihre Wohnung. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie dem Vermieter zunächst nicht. Dieser kündigte daraufhin am 30.6.2011 das Mietverhältnis fristlos. Aufgrund einer einstweiligen Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung wurde dem Vermieter diese am 4.10.2011 gewährt. Mit Schriftsatz vom 21.11.2011 wiederholte der Vermieter die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass der Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied hier, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, sodass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Danach ist jedoch grundsätzlich zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“