Mietrecht und Wohneigentumsrecht

Mietrecht in Berlin? - Rechtsanwalt Dr. Bartmann

Ich vertrete Sie als Vermieter, Mieter, Hausverwaltung und Wohnungseigentümer in Ihren gerichtlichen und außergerichtlichen Angelegenheiten, wie insbesondere bei

Abmahnung und Unterlassungsklage
Kündigung und Räumungsklage
Eigenbedarf und Zahlungsverzug
Mietminderung und Instandsetzung
Heiz- und Betriebskostenabrechnung
Kaution und Wegnahmerecht nach Mietende
Zurückbehaltungsrecht
Mieterhöhung und Modernisierung
Renovierung und Schönheitsreparaturen (Fristen, Quotenklauseln, Farbdiktat etc.)
Schadensersatz und Nutzungsentschädigung
Vertragsgestaltung für Wohnraum und Gewerberaum
Wohngeldinkasso und Entzug des Wohnungseigentums durch Zwangsversteigerung
Streitigkeiten von Wohnungseigentümern untereinander.

Mietrecht unterliegt einem ständigen Wandel

Wie kaum ein anderes Rechtsgebiet unterliegt das Mietrecht einem permanenten Wandel. Ohne die genaue Kenntnis der sich häufig ändernden und in sich nie ganz widerspruchsfreien Rechtsprechung und ohne die konsequente Nutzung Ihrer prozessualen Möglichkeiten laufen Sie als Betroffener leicht Gefahr, dass Ihr Anspruch im Instanzenzug auf der Strecke bleibt.

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht

Eines der wichtigsten praxisrelevanten Hilfsmittel für Mieter zur Durchsetzung ihrer Mängelbeseitigungsansprüche ist die Mietminderung. Im Unterschied zum Zurückbehaltungsrecht, das Sie als Mieter flankierend zur Unterstützung einsetzen können, müssen Sie die einbehaltene Miete im Anschluss an die Mängelbeseitigung nicht an Ihren Vermieter zahlen.

Mietrecht - Dr. Bartmann, Rechtsanwalt in Berlin, hilft Ihnen

Meistens wird es Ihnen um Mängel an der Mietsache selbst gehen, etwa dass der Hausflur nicht gereinigt wird, die Müllstandsflächen ungepflegt sind und Graffitis die Fassade verunzieren oder in Ihrer Wohnung die Heizung nicht angeht oder die Fenster beschlagen und es zieht. Für Sie als Mieter ist es wichtig zu wissen, dass Sie sich die Minderung der Miete zunächst nur vorbehalten und ggf. erst später gerichtlich der Höhe nach bestätigen lassen können. Auf diese Weise vermeiden Sie nämlich das Risiko, dass Ihnen der Vermieter kündigt, weil ein Sachverständiger zu dem Ergebnis gelangt ist, dass die geltend gemachten Mietmängel nicht baulich bedingt sind, sondern von Ihnen zu vertreten seien (Standardargument: falsches Heiz- und Lüftungsverhalten).

Wussten Sie, dass es bei der Minderung der Miete nicht darauf ankommt, ob Ihren Vermieter ein Verschulden am Mangel trifft? Auch Baumaßnahmen in der Nachbarschaft, auf die Ihr Vermieter keinen Einfluss hat, berechtigen Sie zur Herabsetzung der Miete, wenn Ihr Mietgebrauch durch Lärm, Schmutz oder in optischer Hinsicht beeinträchtigt wird. Wichtig ist aber immer eine aussagefähige Dokumentation (Stichwort: Lärmprotokoll), denn was nützt Ihnen der schönste Anspruch, wenn Sie ihn nicht beweisen können? Denken Sie bitte immmer daran, dass Ihr Gegner im Mietrechtsprozess bestrebt sein wird, alles zu bestreiten, was Sie nicht beweisen können.

So manch einer, der sich gedacht hat, er könne einen Prozess auch ohne Anwalt gewinnen, weil er etwa in einer Fernsehzeitschrift ein ganz ähnliches Urteil gelesen habe, musste sich vom Richter anhören, dass er sich bei einer Blinddarmentzündung wohl auch nicht selbst den Bauch aufschneiden, sondern sich selbstverständlich in fachärztliche Behandlung begeben würde. Glauben Sie nicht, dass dieser Vergleich so weit hergeholt ist, wie es auf den ersten Blick scheinen mag. Stets gilt nämlich: Der am schwierigsten zu gewinnende Gerichtsprozess ist immer der eigene.

Nutzen Sie meine langjährige Erfahrung im Wohnmietrecht

Profitieren Sie daher von meiner langjährigen Erfahrung im Wohnmietrecht und Gewerbemietrecht und vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren freundlichen und kompetenten Mitarbeiterinnen.

Hier einige Entscheidungen aus der täglichen Praxis des Wohnmietrechts und was sie für Sie bedeuten.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 11.03.2011 - Az. 63 S 277/10) hat entschieden, dass der Anspruch auf Erstattung von nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB unterliegt. - Was bedeutet das für Sie? Angenommen, Ihr Mietvertrag enthält eine unwirksame Renovierungsklausel. Wenn Sie trotzdem zum Mietende renoviert haben, weil der Vermieter dies gefordert hat, dann steht Ihnen ein Anspruch auf Ersatz der aufgewendeten Renovierungskosten zu. Allerdings verjährt dieser schon in 6 Monaten nach Ihrem Auszug. (Anmerkung: Ebenso hat das Landgericht Berlin entschieden in einem Urteil vom 21.06.2010 - Az. 67 S 191/10. Anders aber die 65. Kammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 02.07.2010 - Az. 65 S 365/09. Danach soll die dreijährige Verjährungsfrist gelten.)

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 09.05.2006 - Az. 63 S 371/05) hat entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, dass er beim Auszug renovieren muss, wenn bestimmte Fristen (3, 5 bzw. 7 Jahre) verstrichen sind, dann wirksam sind, wenn diese Fristen nur "im Allgemeinen" gelten sollen. - Was bedeutet das für Sie? Heißt es in Ihrem Mietvertrag, dass Sie in jedem Fall nach Ablauf einer bestimmten Frist Schönheitsreparaturen ausführen müssen, dann handelt es sich um eine starre Frist. Diese ist unwirksam. Enthält Ihr Mietvertrag aber den Zusatz, dass diese Fristen nur "im Allgemeinen" gelten, dann ist die Klausel wirksam und Sie müssen bei Bedarf renovieren.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (GE 2009, 192 und GE 2008, 1045) soll eine an starre Fristen geknüpfte und deshalb unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führen. - Was bedeutet das für Sie? Lesen Sie in Ihrem Mietvertrag, dass Sie vor Ablauf der Renovierungsfristen anteilige Renovierungskosten tragen sollen (z. B. nach einem Jahr 20 %, nach 2 Jahren 40 % usw.), dann ist eine solche Klausel unwirksam, weil sie eine starre Frist enthält. Ist in Ihrem Mietvertrag an anderer Stelle aber wirksam Ihre Pflicht geregelt, Schönheitsreparaturen auszuführen, dann gilt diese Verpflichtung trotz der unwirksamen Quotenabgeltungsklausel.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 21.05.2010 - Az. 63 S 89/09) hat entschieden, dass der Vermieter keinen Anspruch auf einen Mietzuschlag hat, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. - Was bedeutet das für Sie? Rechtsfolge einer unwirksamen Renovierungsklausel ist, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Er hat dann keinen Anspruch auf Erhebung eines Mietzuschlags gegen Sie als Mieter.

Das Kammergericht (Urteil vom 03.06.2002 - Az. 8 U 74/01) hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen Baulärms aus der Nachbarschaft dann ausgeschlossen ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar war, dass es zu Bautätigkeiten kommen wird. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 17.03.2009 - Az. 63 S 397/08 und Urteil vom 07.10.2011 - Az. 63 S 59/11) führt hierzu weiter aus, dass der durchschnittliche Mieter damit rechnen muss, dass eine etwaige Baulücke in der Nachbarschaft geschlossen wird. Er kann dann nicht die Miete wegen Baulärm und Staub mindern. Dies gilt auch bei erneuerungsbedürftigen Fassaden in der Nachbarschaft. - Was bedeutet das für Sie? Muss Ihnen bei Mietvertragsschluss klar sein, dass eine wegen Kriegs- oder Kriegsfolgeschäden lückenhafte Bebauung z. B. von Brachland eines Tages geschlossen wird, dann müssen Sie dies hinnehmen und dürfen nicht die Miete mindern. Im Einzelfall kann es aber auf die Frage ankommen, ob es sich tatsächlich um eine Baulücke in diesem Sinne handelt.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 19.07.2011 - Az. I-24 U 200/10) hat entschieden, dass dem Vermieter bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters Schadensersatz zusteht, der nicht von einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abhängt. - Was bedeutet das für Sie? Ihr Mieter zahlt für zwei Monate die Miete nicht und Sie sprechen ihm berechtigterweise die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Dann haben Sie grundsätzlich ohne weiteres Anspruch auf Ersatz der weiteren Mieten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.

Im Unterschied zum Wohnmietrecht gilt im Gewerbemietrecht nicht der Gedanke des Mieterschutzes. Hier einige Fälle aus der Praxis, die dies verdeutlichen sollen.

Der BGH (Urteil vom 27.01.2010 - Az. XII ZR 22/07) hat entschieden, dass der Vermieter von Geschäftsräumen zur Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten regelmäßig binnen Jahrespflicht verplichtet ist. Diese Frist soll aber im Gegensatz zum Wohnmietrecht keine Ausschlussfrist wie bei § 556 Abs. 3 BGB darstellen. - Was bedeutet das für Sie als Mieter eines Büros oder eines Geschäfts? Auch nach Ablauf der Jahresfrist müssen Sie noch mit etwaigen Nebenkostennachforderungen rechnen.

Das Kammergericht (Urteil vom 17.05.2010 - Az. 8 U 17/10) hat entschieden, dass eine Klausel im Gewerbemietvertrag, die die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt, grundsätzlich wirksam ist. Unwirksam wird sie aber dann, wenn weiter geregelt ist, dass der Mieter dabei nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf. Denn dies benachteiligt den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen, weil er sein Geschäftskonzept nicht frei umsetzen kann. - Was bedeutet das für Sie als Mieter eines Büros oder eines Geschäfts? Enthält Ihr Gewerbemietvertrag die Klausel, dass Sie die Schönheitsreparaturen nach der bisherigen Ausführungsart erldigen müssen, dann ist die Klausel wirksam und Sie müssen nicht renovieren.

Das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 28.05.2009 - Az. 10 O 2/09) hat entschieden, dass die Höhe der Mietkaution im Gewerbemietrecht grundsätzlich nicht beschränkt ist. Die Grenze für die zulässige Höhe bildet jedoch die Sittenwidrigkeit. Sobald diese erreicht oder gar überschritten ist, ist die Klausel unwirksam und als Mieter schulden Sie keine Kaution. - Was bedeutet das für Sie als Mieter eines Büros oder eines Geschäfts? Nicht schon sittenwidrig, also wirksam, ist die formularvertragliche Vereinbarung einer 5 - bis 7 -fachen Höhe der monatlichen Grundmiete.

Das OLG Hamm (Urteil vom 28.06.2011 - Az. 7 U 54/10) hat entschieden, dass der Vermieter bei der Vermietung von Gewerberäumen nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, dafür zu sorgen, dass in anderen Räumen kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz soll auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige der freien Berufe (Ärzte, Anwälte, Notare usw.) gelten. Das Kammergericht (Urteil vom 06.05.2010 - Az. 12 U 150/09) trifft hierzu die Einschränkung, dass für einen Lebensmitteldiscounter nicht schon jede Überschneidung von Angeboten im Nebensortiment einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz auslöst. - Was bedeutet das für Sie als Mieter eines Büros oder eines Geschäfts? Bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages sollten Sie als Mieter stets darauf achten, dass Ihnen ausdrücklich, und zwar in Schriftform, Konkurrenzschutz zugestanden wird. Sie müssen dann im Streitfall nicht darlegen, dass sich aus Ihrem Vertrag ein immanenter Schutz vor unliebsamen Konkurrenten ergibt und können ggf. einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen.

Sind Sie Eigentümer einer Wohnung? Sind Sie mit der Verwaltung von Wohnungseigentum beschäftigt? Dann könnten Sie die folgenden Tipps und Hinweise aus der WEG-Praxis interessieren.

Wichtig für den Verwalter ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 ZVG. Dort ist geregelt, dass die Eigentümergemeinschaft im Falle von offenen Wohngeldforderungen für die letzten zwei Jahre gegen den einzelnen Wohnungseigentümer vor anderen Gläubigern (wie insbesondere Kreditinstituten) bei der Zwangsversteigerung bevorrechtigt vollstrecken kann.

Wer trägt bei einer WEG-Dachterrasse die Kosten der Instandsetzung? Antwort: Egal, ob eine Dachterasse in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen ist, gehört die (in der Regel von Instandsetzungsmaßnahmen betroffene) Isolierschicht nach Ansicht des Kammergerichts (ZMR 2009, 135) zum Gemeinschaftseigentum, weil es dem Schutz des Gemeinschaftseigentums dient. Es handelt sich also um Kosten der WEG.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21.05.2010 - Az. V ZR 10/10) hat entschieden, dass dem Wohnungseigentümer dann kein Ausgleichsanspruch gegen die WEG zusteht, wenn die Nutzung seines Sondereigentums (z. B. Wasserschaden im Wohnzimmer) durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums (z. B. schadhafte Isolierschicht einer darüber liegenden Wohnung oder Dachterrasse) beeinträchtigt wird.